Dwa lata temu postawiłem na gruncie spółdzielni mieszkaniowej garaż typu blaszak za kwotę 10 tys zł,garaż ten postawiłem za zgodą spółdzielni i urzędu miasta .Teren wówczas był administrowany przez spółdzilnie mieszkaniową gdzie płacę za dzierżawe gruntu.Obecnie spółdzielnia sprzedała mieszkania wraz z gruntem na kturym stoi mój garaż i powstała wspólnota Początkujący. Posty: 3. RE: Budynek na dzierżawionym gruncie. Nie mogłem zawrzeć umowy notarialnej bowiem budynek wzniesiony został przez inwestora na dzierżawionym gruncie od spółdzielni mieszkaniowe. Budynek nie był ujęty w księdze wieczystej choć po jego wzniesieniu stał się częścią składową całej nieruchomości. Skomplikowany podatek od nieruchomości za garaż. Podatek od nieruchomości zwykle znajduje się na końcu czołówki znaczących obciążeń fiskalnych. W przypadku garażu podatek płacimy w ratach do 15 dnia kolejno w marcu, maju, wrześniu i listopadzie. Do tego momentu zasady są jasne. Sprawa komplikuje się przy ustalaniu odpowiedniej Zalecane jest więc, aby po sporządzeniu umowy sprzedaży, a następnie aktu notarialnego, przesłać odpowiednią informację do wspólnoty lub spółdzielni. Aby zgłosić fakt sprzedaży nieruchomości, najczęściej wystarczy krótki e-mail z wiadomością o tym, że doszło do zmiany właściciela właściciela lokalu. Można również Zmiana polityki dotyczącej spółdzielni mieszkaniowych, która znalazła odzwierciedlenie ustawie z dnia 15.12.2000r. (Dz. U. z 2001r. Nr 4,. poz. 27) umożliwiła członkom spółdzielni posiadającym spółdzielcze prawo do garażu wystąpienie do spółdzielni z żądaniem o zawarcie umowy przeniesienia własności garażu. W praktyce w obu przypadkach możliwa jest sprzedaż mieszkania, jego wynajem, a nawet dziedziczenie (chociaż na nieco innych zasadach). Podstawowa różnica dotyczy kwestii ewentualnych zmian w lokalu. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni nawet na stosunkowo niewielkie zmiany. . Z uwagi na brak wskazania garażu w wyliczonym wykazie zwolnień w ustawie o podatku od towarów i usług, spółdzielnia nalicza od opłat pobieranych za garaż podatek od towarów i usług według podstawowej 22-proc. stawki. - Decyzja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 17 kwietnia 2007 r., nr IPB1-449/21/07/I JAKI PROBLEM ROZSTRZYGNĘŁA IZBAOsoba fizyczna nabyła własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc, przedpokoju i przynależnej komórki oraz stanowiska garażowego w podziemiu budynku. Czy spółdzielnia prawidłowo od opłat miesięcznych za garaż pobiera 22-proc. VAT?ODPOWIEDŹ IZBYZgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( nr 54, poz. 535 z późn. zm.; dalej ustawa o VAT) zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, w szczególności piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami pojęcie samodzielnego lokalu mieszkalnego, ustawodawca czyni wyraźne rozróżnienie pomiędzy dwoma pojęciami. Pojęciem pomieszczenia pomocniczego, czyli takiego, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi: służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (w tym przypadku chodzi wyraźnie o taki funkcjonalny związek tych pomieszczeń z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi). Pojęciem pomieszczenia przynależnego, które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, jednak w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną dla bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz służyć ma zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu garaże, choć stanowią część przynależną do lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali, nie należą do pomieszczeń pomocniczych, które wraz z izbą lub zespołem izb przeznaczone są na stały pobyt ludzi i służą zaspokajaniu ich potrzeb konsekwencji zwolnienie przedmiotowe w podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, może być stosowane w stosunku do czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, które związane są wyłącznie z samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. Nie są natomiast objęte tym zwolnieniem garaże, których w świetle prawa nie można zaliczyć do tzw. pomieszczeń pomocniczych lokalu mieszkalnego, lecz zalicza się je do kategorii tzw. pomieszczeń przynależnych do tego lokalu, co oznacza, że podlegają opodatkowaniu zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT stawką podatku w wysokości 22 proc. Przygotuj się do stosowania nowych przepisów! Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu. Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE Grunt należy do gminy, a więc komórka czy też garaż postawiony jest na cudzym gruncie (w tym przypadku należącym gminy). Zgodnie z treścią art. 46 Kodeksu cywilnego (w skrócie „§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. § 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy”. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów szczególnych nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Nieruchomość budynkowa, jako odrębna własność, może powstać, w przeciwieństwie do nieruchomości lokalowej, tylko na podstawie normatywnej, a więc wyłącznie w drodze konkretnego przepisu prawnego określającego także status prawny odrębnej własności budynku, a w szczególności relację tego prawa do prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. Odrębna bowiem własność takiego budynku może być w jednym wypadku prawem związanym z użytkowaniem wieczystym (art. 235 § 2), a w innym – z użytkowaniem zwykłym (art. 272 § 3). Powiązanie odrębnej własności budynku z gruntem stanowi w obecnym stanie prawnym regułę, od której nie ma odstępstwa poza budynkami, które: wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy (związku gmin) przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 przepisy te zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603); w tym przypadku przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest, jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym, częścią składową tego prawa (art. 50 przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa, oddanym w użytkowanie oraz wzniesione na takim gruncie przez tę spółdzielnię (art. 272 a także wzniesione przez nią na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 § 1 w pierwszym wypadku odrębna własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu (art. 272 § 3 a własność budynków spółdzielni jest ograniczona w czasie, gdyż upływa (przechodzi na Skarb Państwa) z chwilą wygaśnięcia użytkowania, w drugim wypadku konstrukcja jest nieco odmienna, gdyż w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu działka, na której znajdują się budynki, może być przez spółdzielnię przejęta na własność (art. 279 § 2 w żadnej z tych sytuacji budynki nie mogą być przedmiotem obrotu, a skoro własność budynków jest związana z użytkowaniem, dla którego nie zakłada i nie prowadzi się ksiąg wieczystych, to i dla wspomnianych budynków nie prowadzi się ksiąg wieczystych; znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze m. st. Warszawy (art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy, Dz. U. Nr 50, poz. 279); znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych i komunalnych osób prawnych oraz Banku Gospodarki Żywnościowej (art. 200 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami); garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę, z jego własnych środków i przez niego nabyte; prawo nabycia takiego garażu i otrzymania gruntu w użytkowanie wieczyste przysługuje osobie, która garaż wybudowała, a także jej następcy prawnemu (art. 211 o gospodarce nieruchomościami); wyodrębnione przez spółdzielnię mieszkaniową wielostanowiskowe garaże wybudowane na gruncie spółdzielni; wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118) i na podstawie art. 51 ustawy z 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140); budynki te stanowią odrębną od gruntu własność rolnika lub jego następcy; obie wymienione formy odrębnej własności budynków mają charakter zanikowy, albowiem właścicielom budynków na działce gruntu, która wchodziła w skład gospodarstwa rolnego przekazanego Państwu na podstawie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 1983 r., przyznane zostało w art. 6 ustawy z 24 lutego 1989 r. o zmianie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin oraz o zmianie ustawy o podatku rolnym (Dz. U. Nr 10, poz. 53) nieodpłatnie prawo własności działki gruntu, na której budynki zostały wzniesione wraz z niezbędną do korzystania z niej służebnością gruntową; jednakże do przeniesienia własności działki i określenia jej wielkości oraz ustanowienia służebności potrzebna jest decyzja administracyjna o charakterze prawotwórczym; budynki, którym na podstawie art. XXVI dekretu z 11 października 1946 r. – przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321) w zw. z art. XXXVII ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94) oraz art. 518 i 533 przysługuje tzw. prawo powierzchni; budynki te, a także ich części i poszczególne piętra (art. 664 mogą stanowić przedmiot własności kogo innego niż właściciel gruntu; w tych wypadkach budynki, ich części, a także piętra stanowią własność nie związaną niczym z gruntem, na którym znajduje się budynek, są więc odrębną – w stosunku do nieruchomości gruntowej – nieruchomością (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 22 grudnia 1995 r., III CZP 181/95, OSNC 4/96, poz. 50 i wcześniejszego wyroku z 10 stycznia 1970 r., III CRN 476/69, OSNCP 9/70, poz. 162). Jeśli problemem w wykupie jest brak garażu naniesionego na mapy – to być może dlatego, że nie dokonano odbioru budynku. To są niezbyt kosztowne prace, jakie należy wykonać przy pomocy geodety., Do czasu wykupu grunt i garaż stanowi własność gminy, a tylko nakłady na grunt w postaci garażu są roszczeniem tego kto go wzniósł – o ewentualny zwrot kosztów z tym związanych. Gmina jest właścicielem gruntu i nie ma mowy, aby nie płacić czynszu za dzierżawę. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . Garaż może być częścią nieruchomości wspólnej, której sposób i zasady użytkowania ustalają właściciele w formie uchwały bądź umowy, a także pomieszczeniem przynależnym do samodzielnego lokalu albo po prostu może stanowić samodzielny lokal przeznaczony na inne cele niż mieszkalne. Trzeba podkreślić, że inny status prawny będą miały garaże i miejsca postojowe w budynkach wybudowanych jeszcze parę lat temu a inny w nowopowstałych budynkach. Ustawa o własności lokali stwierdza, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe dodatkowe pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności takich jak piwnica, strych, komórka, garaż. Nazywane są one pomieszczeniami przynależnymi. Zgodnie z tymi ustaleniami garaż jako pomieszczenie przynależne w sensie prawnym stanowi część składową lokalu mieszkalnego, natomiast w sensie funkcjonalnym nie jest przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, lecz ma służyć do zaspokajania innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu przynależne nie musza bezpośrednio przylegać do lokalu ani pozostawać w obrębie budynku, w którym lokal się znajduje, byleby znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej. Ustanowienie przynależności pomieszczenia garażowego do lokalu powinno było nastąpić wraz w wyodrębnieniem danego lokalu z nieruchomości wspólnej na zasadach określonych w ustawie o własności obliczaniu powierzchni lokalu mieszkalnego do powierzchni samego budynku dolicza się powierzchnię pomieszczeń przynależnych i tak obliczoną łącznie powierzchnię uwzględnia się do obliczenia udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na dany lokal. Garaż może być odrębnym lokalemGaraż może stanowić samodzielny lokal, będący odrębną własnością. Może nim być zarówno jedno lub wielostanowiskowy lokal garażowy w budynku wielolokalowym, jak i poza nim, czyli w oddzielnym budynku położonym w obrębie danej nieruchomości. Garaż lub garaże wolnostojące muszą stanowić część składową nieruchomości gruntowej w rozumieniu przepisu Kodeksu Cywilnego, który stwierdza, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Oznacza to, że garaż nie mógłby stać się nieruchomością lokalową luźno związaną z gruntem jak baraki i kioski. Należy to odnieść także do innych lokali w budynku typu prowizorycznego baraku lub szopy. Trwałość i związanie z gruntem, w przypadku garażu znajdującego się poza budynkiem może być różna, ale przede wszystkim powinna być zgodna z przepisami prawa budowlanego oraz rozporządzeniem Ministra Infrastruktury. Spełnienie tych wymogów stwierdza starosta w drodze również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowaMiejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym – odrębny przedmiot obrotu W poprzednio obowiązującym stanie prawnym powszechnie uznawano, iż miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym stanowią pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali, co oznacza, iż stanowią ich części składowe i nie mogą być przedmiotem odrębnego późniejszym okresie nastąpiła zmiana wykładni przepisów Ustawy o własności lokali w taki sposób, iż uznano, że garaże wielostanowiskowe i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi powinny zostać wyodrębnione jako odrębne lokale o przeznaczeniu użytkowym i następnie po założeniu dla nich odrębnej księgi wieczystej powinny zostać przeniesione na rzecz zainteresowanych osób udziały we współwłasności tych nieruchomości lokalowych wraz z odpowiednim ułamkiem nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele powinni określić sposób korzystania z miejsc postojowych i pomieszczeń gospodarczych w ramach umowy quoad usum. Taka też jest obecna praktyka wszystkich deweloperów i stąd miejsca postojowe są przedmiotem odrębnego przypadku wielu budynków oddawanych do użytkowania przed zmianą interpretacji Ustawy o własności lokali, lokale sprzedawano wraz z miejscami postojowymi jako pomieszczeniami przynależnymi i nie jest już możliwe wyodrębnienie garażu wielostanowiskowego i części budynku z pomieszczeniami gospodarczymi jako odrębnych lokali i założenie dla nich ksiąg wieczystych. Lokale do których przypisano miejsca postojowe jako ich pomieszczenia przynależne w chwili obowiązywania poprzedniej interpretacji Ustawy o własności lokali dalej będą funkcjonowały w takim stanie. Nie jest jednakże możliwe przypisanie miejsc postojowych jako pomieszczeń przynależnych nowo wyodrębnianych lokali – sądy wieczystoksięgowe zakładając księgi wieczyste dla nowowyodrębnionych lokali odmawiają bowiem konsekwentnie dokonania w nich wpisu miejsc postojowych jako przynależności do również serwis: Nieruchomości Chcesz dowiedzieć się więcej, sprawdź » Komplet e-booków: Budowa domu bez pozwolenia + Gwarantowany kredyt mieszkaniowy Gdy garaz i grunt sa wlasnoscia prywatna i te 2 przedmioty zostaly nabyte na podstawie umowy/umow notarialnych, to tylko wtedy nalezy zastosowac nowa umowe/umowy notarialna kupna/ garaz jest prywatny a grunt panstwowy, mozna kupic garaz na podstawie zwyklej umowy kupna/sprzedazy, gdyz miedzy wlascicielem garazu a Urzedem Gminy zostala tylko zawarta umowa notarialna wieczystego uzytkowania gruntu panstwowego na ktorym stoji prywatny poinformowac Urzad Gminy i Urzad Podatkowy o dokonanym akcie sprzedazy/kupna. Umowe notarialna o uzytkowanie wieczyste gruntu mozna zmienic tylko przy pomocy nowej umowy notarialnej o uzytkowanie wieczyste gruntu, tzn. umowa notarialna o uzytkowanie wieczyste miedzy Gmina a nowym wlascicielem wieczystego uzytkowania, notarialna dotyczy tylko grutu, na ktorym stoji prywatny garaz na gruncie panstwowym, mozna sprzedawac, tak samo, jak prywatne auto, ktore jezdzi po gruncie ktos sobie zyczy umowe notarialna, to oczywiscie mozna taka umowe sporzadzic. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski. Dotyczy to również czynności wykonywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Nie wszystkie czynności będą jednak opodatkowane. SPIS TREŚCIKiedy spółdzielnie mieszkaniowe nie płacą VAT Działalność gospodarczaWynajem pomieszczeńPomieszczenia przynależnePrzekształcenie prawWybudowanie lokaluObrót opodatkowanyTowary używaneOdliczenie podatku naliczonegoOpłaty eksploatacyjneJednoczesne zwolnienieDokumenty księgoweRozliczenie podatkuPORADY PRAWNECzy opodatkować VAT zwrot kosztówCzy zbycie garażu z prawem użytkowania wieczystego podlega VATJak opodatkować przekształcenie lokaliAKTY PRAWNEUstawy i rozporządzeniaWYJAŚNIENIAOpodatkowanie wynajmu pomieszczeń przynależnych mieszkaniuOdliczenie VAT od budowanych garażyDziałalność gospodarcza Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Oznacza to, że również co do zasady czynności wykonywane przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich członków i innych osób są objęte podatkiem od towarów i usług (chociaż są wyjątki określone w ustawie o VAT i rozporządzeniu wykonawczym od ustawy). Wynika to z ogólnej definicji działalności gospodarczej, która jest podstawą opodatkowania VAT. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wynajem pomieszczeń Jak wspomniałem wcześniej, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski. Dotyczy to również czynności wykonywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Natomiast ze zwolnienia z VAT korzystają usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (PKWiU ex Zwolnione więc będą usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym, budynków mieszkalnych, mieszkań oraz miejsc lokalizacji ruchomych domów mieszkalnych. Zwolnieniem od podatku od towarów i usług przysługuje na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( nr 54, poz. 535 z późn. zm.), który określa, że zwolnione są usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji 4 tego załącznika zostały wymienione wspomniane wcześniej usługi o symbolu PKWiU ex Pomieszczenia przynależne Ze zwolnienia z opodatkowania będzie korzystał najem lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Spółdzielnia będąc właścicielem lokali mieszkalnych i przynależnych do nich wolno stojących pomieszczeń gospodarczych oraz działek gruntowych powinna traktować ich wynajem jako jedną usługę. Całość pomieszczeń stanowi jedną nieruchomość mieszkalną. Spółdzielnia wynajmuje te nieruchomości mieszkalne najemcom, a najemcy opłacają czynsz. Nieruchomości te stanowią zasoby mieszkaniowe spółdzielni i wynajmowane na cele mieszkaniowe mogą skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 i poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług. Trzeba zwrócić uwagę, że na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Zgodnie z tymi przepisami, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Oznacza to, że jeżeli pomieszczenia dodatkowe (budynki gospodarcze oraz grunty, na których są one zlokalizowane) są nierozerwalnie związane z przydziałem mieszkania, to usługa najmu lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. Jeśli takiej więzi nie ma, to wynajmowanie lub dzierżawienie nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlega opodatkowaniu według 22-proc. stawki VAT. Przekształcenie praw Trzeba pamiętać, że jeżeli w okresie 5 lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, podstawą opodatkowania jest różnica między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, pomniejszona o kwotę podatku. Jednak na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. c) ustawy o VAT do opodatkowania przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na prawo własnościowe do lokalu stosuje się okres przejściowy. W okresie od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. stawkę podatku 0 proc. stosuje się do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienia na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego. Wybudowanie lokalu Spółdzielnie, które zawierają umowy o wybudowanie lokali mieszkalnych w ramach praw spółdzielczych oraz umowy o wybudowanie lokali i ustanowienie własności tych lokali (ustanowienie odrębnej własności lokali) będą stosowały do tych umów opodatkowanie podatkiem od towarów i usług według 7-proc. stawki. Na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o VAT w okresie od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się obniżoną 7-proc. stawkę VAT do mieszkań i domów mieszkalnych lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych. W przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania. Modyfikacja obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży lokalów i budynków istnieje przy lokalach mieszkalnych wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. W art. 19 ust. 13 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług określono, że obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą ustanowienia: • spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub • ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu • lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu • lub ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu • lub wydania albo przeniesienia własności lokalu lub własności domów jednorodzinnych. Powstanie obowiązku podatkowego w tym terminie dotyczy czynności: • ustanowienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub przeniesienia własności lokalu w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych, • przeniesienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej własności domu jednorodzinnego w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku otrzymania części zapłaty (ceny) lub części wkładu budowlanego i mieszkaniowego powoduje powstanie obowiązku podatkowego w tej części. WAŻNE W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Obrót opodatkowany Przy dostawie lokali spółdzielczych za kwotę należną przyjmuje się wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy część wkładu budowlanego lub mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu na sfinansowanie kosztów budowy, podstawę opodatkowania powiększa się o kwotę kredytu, w części przypadającej na dany lokal. Przy wniesieniu wkładu w formie innej niż pieniężna podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów, a gdy cena nabycia nie istnieje, koszt wytworzenia określony w momencie dostawy towarów. Oznacza to, że do 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7 proc. w odniesieniu do dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części dokonywaną przez spółdzielnię, z wyłączeniem lokali użytkowych. Za dostawę obiektów mieszkaniowych uznaje się między innymi ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie własnościowego prawa do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Trzeba pamiętać, że do podstawy opodatkowania wlicza się wartość wkładu budowlanego lub mieszkaniowego. Towary używane Ze zwolnienia z VAT skorzystają też używane budynki i budowle. Zwalnia się z podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. WAŻNE W przypadku dostaw lokali użytkowych i ustanowienia do nich odrębnej własności stawka VAT wynosi 22 proc. Ze zwolnienia skorzysta również dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zwolnienie to nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 – Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 – Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 – Budynki zbiorowego zamieszkania – wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Do budynków rodzinnych stałego zamieszkania – według rozporządzenia Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych ( nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) zalicza się: • klasyfikowane w PKOB w grupie 111 budynki mieszkalne jednorodzinne: • samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych, rezydencje wiejskie, domy letnie itp., • klasyfikowane w PKOB w grupie 112 budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe: – budynki samodzielne, domy bliźniacze lub szeregowe o dwóch mieszkaniach, – budynki mieszkalne, o trzech i więcej mieszkaniach • niektóre budynki klasyfikowane w PKOB w grupie 113 budynki zbiorowego zamieszkania: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej. Odliczenie podatku naliczonego Spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczynające realizację zadań inwestycyjnych, np. budowę bloku mieszkalnego wraz z infrastrukturą, mają prawo do odliczenia podatku naliczonego od poczynionych inwestycji. Trzeba pamiętać, że po zakończeniu inwestycji, na rzecz nabywców poszczególnych lokali mieszkalnych spółdzielnia ustanawia tytuły prawne do lokali w zamian za wnoszony wkład budowlany lub lokatorski (spółdzielcze lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu). W związku z tym nabywcy lokali wpłacają na poczet lokalu zaliczki, które podlegają opodatkowaniu i powinny być wykazywane w składanych przez spółdzielnie mieszkaniowe deklaracjach dla podatku od towarów i usług VAT-7. Efektem końcowym rozpoczętej inwestycji będzie powstanie budynku (środka trwałego). Oznacza to, że traktowane jako opodatkowana dostawa, ustanowienie tytułu prawnego do poszczególnych lokali, będzie skutkowało możliwością odliczenia VAT naliczonego w kosztach budowy. WAŻNE Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego opodatkowane jest 0-proc. VAT. WAŻNE Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego i własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w wysokości 7 proc. Prawo takie wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, który stanowi ogólną zasadę przyznającą prawo podatnika do pomniejszenia podatku należnego o podatek naliczony zawarty w zakupionych towarach i usługach w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W ramach wykonywanych przez spółdzielnie mieszkaniowe czynności, z jednej strony występuje czynność opodatkowana, dostawa towarów (ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), z drugiej dokonywane są nabycia towarów i usług w ramach prowadzonej inwestycji. W tym momencie trzeba zwrócić uwagę na ograniczenia w odliczaniu podatku naliczonego określone w ustawie o VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku nie stosuje się do nabywanych przez podatnika towarów i usług, jeżeli wydatki na ich nabycie nie mogłyby być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, z wyjątkiem przypadków, gdy brak możliwości zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów pozostaje w bezpośrednim związku ze zwolnieniem od podatku dochodowego. Jednak pomimo tak sformułowanego przepisu istnieje możliwość odliczania VAT. Wynika to z art. 88 ust. 3 ustawy o VAT, w którym określono, że ograniczenie w odliczaniu nie dotyczy • wydatków związanych z nabyciem towarów i usług, o których mowa w art. 87 ust. 3 (czyli środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji) oraz z nabyciem gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, • wydatków związanych z nabyciem towarów i usług zaliczanych u podatnika do środków trwałych niepodlegających amortyzacji, zgodnie z przepisami o podatku dochodowym, jeżeli fakt ten pozostaje w ścisłym związku ze zwolnieniem od tego podatku. W przypadku spółdzielni mieszkaniowych znajdzie tu zastosowanie drugi ze wspomnianych przypadków. Zgodnie z art. 16c pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ( z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.) amortyzacji nie podlegają budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe. Niemożność amortyzacji wiąże się natomiast z obowiązującym spółdzielnie mieszkaniowe zwolnieniem z podatku dochodowego od osób prawnych do końca 2006 roku. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 4f ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, uchylonym od 1 stycznia 2004 r., lecz obowiązującym do końca 2006 roku na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw ( nr 202, poz. 1957 z późn. zm.) – zwolnione są od podatku dochodowego od osób prawnych dochody spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z innych źródeł przychodów – w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne cele statutowe, z wyjątkiem działalności gospodarczej. Skoro więc wydatki związane z nabyciem towarów, np. bloków i infrastruktury mieszkaniowej, zaliczone są do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych, to mając na uwadze art. 17 ust. 1 pkt 4f ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie ma przeszkód do odliczenia przez spółdzielnię podatku naliczonego. Opłaty eksploatacyjne Jak wcześniej wspomniano w myśl art. 29 ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania w podatku od towarów i usług jest obrót, którym jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. W art. 19 ust. 13 pkt 11 ustawy o VAT postanowiono, że z tytułu czynności wykonywanych na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, członków spółdzielni będących właścicielami lokali, osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, lub na rzecz właścicieli lokali, niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1-2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminu płatności. Przepis art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowi o pokryciu wydatków za czynności, które na rzecz wspomnianych osób spółdzielnia realizuje, pobierając w związku z tym opłaty eksploatacyjne lub czynszowe. Na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Dodatkowo członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Od członka będącego właścicielem lokalu, niezależnie od jego obowiązków w zakresie pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, spółdzielnia może żądać wpłat na fundusz remontowy. Członkowie spółdzielni są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. Właściciele lokali niebędący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią. Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz w innych kosztach zarządu tymi nieruchomościami na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Jednoczesne zwolnienie Jednocześnie zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 11 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku czynności wykonywane na rzecz członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, członków spółdzielni będących właścicielami lokali mieszkalnych lub na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych niebędących członkami spółdzielni, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to, że czynności te zaliczono do opodatkowanych podatkiem, lecz zarazem zwolniono je z podatku. Trzeba tutaj zwrócić uwagę, że zakres stosowania przepisu art. 43 ust. 1 pkt 11 ograniczony jest do czynności wykonywanych przez spółdzielnie na rzecz określonej grupy podmiotów, wśród których nie zostały wymienione osoby zajmujące lokal mieszkalny posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale niebędące członkami spółdzielni. Jednak zwolnienie dla tych osób istnieje, gdyż zostało zawarte w rozporządzeniu wykonawczym do ustawy o VAT. Na podstawie par. 8 ust. 1 pkt 18 rozporządzenia ministra finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( nr 97, poz. 970 z późn. zm.) z podatku od towarów i usług zostały zwolnione czynności wykonywane na rzecz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, za które są pobierane opłaty, zgodnie z art. 4 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dokumenty księgowe Rozliczenie podatku Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę albo dokument celny. Jeżeli podatnik nie dokona obniżenia kwoty podatku należnego w tym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za następny okres rozliczeniowy. Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego również w tym terminie, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego. W przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika: z tytułu nabycia towarów i usług, potwierdzających dokonanie przedpłaty (zaliczki, zadatku, raty), jeżeli wiązały się one z powstaniem obowiązku podatkowego z uwzględnieniem rabatów, bonifikat, opustów, uznanych reklamacji i skont. Zwrot różnicy podatku następuje na rachunek bankowy podatnika w banku mającym siedzibę na terytorium kraju wskazanym w zgłoszeniu identyfikacyjnym, w terminie 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika. Jeżeli zasadność zwrotu wymaga dodatkowego sprawdzenia, naczelnik urzędu skarbowego może przedłużyć ten termin do czasu zakończenia postępowania wyjaśniającego. Jeżeli przeprowadzone postępowanie wykaże zasadność zwrotu, urząd skarbowy wypłaca podatnikowi należną kwotę wraz z odsetkami w wysokości odpowiadającej opłacie prolongacyjnej stosowanej w przypadku odroczenia płatności podatku lub jego rozłożenia na raty. Różnica podatku podlegająca zwrotowi w kwocie przekraczającej wartość podatku naliczonego związanego z nabyciem towarów lub usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały one zaliczone do środków trwałych nabywcy, powiększonej o 22 proc. obrotu podatnika opodatkowanego stawkami niższymi niż stawka 22 proc., podlega zwrotowi w terminie 180 dni od dnia złożenia deklaracji podatkowej. Bogdan Świąder Gazeta Prawna Nr 137/2006 [Dodatek: Księgowość i Podatki] z dnia 2006-07-17- ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) - ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) - rozporządzenie ministra finansów z dnia 27 kwietnia 2006 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług ( Nr 97, poz. 970 z późn. zm.)W celu odpowiedzi na powyższe pytanie przypomnieć należy treść stosunków prawnych łączących członków spółdzielni mieszkaniowych ze spółdzielnią. Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają osobowość prawną. Ich celem, w świetle art. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest co do zasady zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni i ich rodzin. W związku z realizacją tych celów spółdzielnia nabywa albo buduje budynki w celu ustanowienia praw do lokali – lokatorskiego lub własnościowego, odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego. Spółdzielnia mieszkaniowa jest odrębnym od członków spółdzielni podmiotem prawa, mającym osobowość prawną, co oznacza, że jest właścicielem budynku, w którym są ustanowione prawa spółdzielcze do lokali. Spółdzielnia jest również właścicielem lokalu objętego prawami spółdzielczymi. Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, które przysługuje członkowi spółdzielni mieszkaniowej, jest ograniczonym prawem rzeczowym. Ustanowienie tego prawa odbywa się w drodze umowy, na mocy której spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania, w zamian za co członek zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i w statucie spółdzielni. Jak zatem wynika z powyższego, członek spółdzielni, któremu przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, nie jest właścicielem tego lokalu. W przypadku gdy taki członek spółdzielni mieszkaniowej wymienił na własny koszt okna w lokalu, powyższe należy uznać za dokonanie nakładów na nieruchomości należącej do osoby trzeciej. Z chwilą ich dokonania nakłady stały się własnością spółdzielni. Powyższe oznacza, że spółdzielnia, dokonując zwrotu całości lub części kosztów z faktury dokumentującej poniesienie przez członka spółdzielni nakładów na wymianę okien, nie opodatkowuje tej czynności podatkiem od towarów i usług. Wskazać należy, że spółdzielnia nie dokonała żadnego świadczenia na rzecz członka spółdzielni, które mogłoby zostać uznane za świadczenie na jego rzecz usługi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Jeżeli można w ogóle mówić o świadczeniu usługi, to jako dokonującego świadczenia powinno się raczej wskazywać członka spółdzielni, który dokonał nakładów na nieruchomość będącą własnością spółdzielni. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług byłoby jednak problematyczne. Kwestia zwrotu przez spółdzielnię wartości nakładów poniesionych przez członka spółdzielni na użytkowaną nieruchomość, jest częściowo zbliżona do zwrotu nakładów dokonanych przez dzierżawcę na nieruchomości z tym że w przypadku zwrotu nakładów dokonanych na przedmiocie dzierżawy uwaga skupia się na zagadnieniu zwrotu nakładów po zakończeniu umowy dzierżawy w związku z rozliczeniami pomiędzy stronami umowy. Zarówno organy skarbowe, jak również orzecznictwo i doktryna prezentują w tym zakresie stanowisko niejednolite, uznając niekiedy zapłatę za poczynione nakłady za odpłatność z tytułu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług świadczenia usługi na rzecz właściciela nieruchomości albo też uznają rozliczenie nakładów po zakończeniu umowy dzierżawy, za czynność niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Czynności wykonywane przez spółdzielnię mieszkaniową dotyczące dostawy towarów – z zastrzeżeniem czynności dotyczących ustanawiania i przekształcania spółdzielczych praw do lokali – podlegają opodatkowaniu w takim samym zakresie i na takich zasadach jak czynności wykonywane przez pozostałych podatników podatku od towarów i usług, niezależnie od tego, czy beneficjentami tych czynności są członkowie spółdzielni czy osoby niemające takiego prawa użytkowania wieczystego gruntów wraz z garażem (będącym budynkiem lub budowlą) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wskazać jednak należy, że w przypadku takiej transakcji, nie mają zastosowania wynikające z art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług zasady dotyczące objęcia jednolitą podstawą opodatkowania i stawką wartości budynku/budowli będących przedmiotem dostawy oraz prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym garaż jest posadowiony. Odrębnie opodatkowana będzie zatem dostawa garażu i prawa użytkowania wieczystego. Dostawa budynku niemieszkalnego lub budowli będącej garażem, podlega opodatkowaniu podstawową 22-proc. stawką VAT. Jednakże, jeżeli spełniają one definicję towaru używanego, tzn. od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat, jak również spółdzielni mieszkaniowej – jako dokonującemu dostawy – nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, dostawa taka korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Problem pojawia się, w przypadku gdy garaż jest częścią budynku mieszkalnego, którego dostawa jest opodatkowania 7-proc. stawką VAT lub objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Organy podatkowe w przeważającej większości odmawiają prawa do objęcia garażu lub miejsca postojowego preferencyjną stawką właściwą dla budynków mieszkalnych, nakazując stosowanie stawki podstawowej (ew. zwolnienia, jeżeli spełniona jest definicja towaru używanego).Jeżeli natomiast idzie o wysokość podatku, którym obciążone jest zbycie użytkowania wieczystego gruntów, nieprzeznaczonych na cele rolne, do tej czynności stosuje się podstawową 22-proc. stawkę VAT, z poniższymi zastrzeżeniami. Na podstawie przepisów par. 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia ministra finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu jest zwolnione od podatku od towarów i usług, jeżeli w ramach tej transakcji, dokonywana jest dostawa budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, pod warunkiem że budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 proc. Wskazać również należy, że na podstawie par. 5 pkt 7 powołanego rozporządzenia, 7-proc. stawkę VAT stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7-proc. Jak wskazano jednak powyżej, garaże niebędące towarem używanym opodatkowane są 22-proc. stawką VAT, a możliwość stosowania jednolitej stawki VAT dla garażu i lokalu mieszkalnego jest przez organy podatkowe ustanowienie prawa lokatorskiego nastąpiło przed 1 maja 2004 r., przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe lub ustanowienie w miejsce prawa lokatorskiego własności lokalu w ogóle nie podlega opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 153 par. 2 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się w przypadkach, o których mowa w art. 29 ust. 8, jeżeli ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz zasiedlenie nastąpiło przed 1 maja 2004 r. Jeżeli natomiast ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu lub pierwsze zasiedlenie lokalu nastąpiło już po 1 maja 2004 r., przekształcenie prawa w prawo własnościowe lub we własność lokalu stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu – dostawę towaru. Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego. Do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienia na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego w okresie do dnia 31 grudnia 2007 r. stosuje się stawkę podatku w wysokości 0 proc. Sposób opodatkowania omawianej czynności w dalszej kolejności uzależniony jest również od tego, ile czasu upłynęło między ustanowieniem lokatorskiego prawa do lokalu a przekształceniem tego prawa. Dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego dokonywana po dniu pierwszego zasiedlenia jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek dotyczący właśnie czynności polegających na przekształceniu przysługującego członkowi spółdzielni mieszkaniowej lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu. W tych przypadkach zwolnienie będzie miało zastosowanie wyłącznie, jeżeli od ustanowienia lokatorskiego prawa do dnia przekształcenia upłynęło co najmniej 5 lat. Podstawę opodatkowania tej czynności należy ustalić zgodnie z art. 29 ust. 6 i 7 ustawy o VAT, tj. jako kwotę należną przyjąć wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego, powiększonego o inne opłaty wnoszone zgodnie z postanowieniami statutu przez członków spółdzielni, które nie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi, wynikające z uczestniczenia członków spółdzielni w zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową lub wynikające z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy oraz pomniejszoną o kwotę należnego podatku. W przypadku dokonywania przekształcenia przed upływem 5-letniego okresu czynność taka będzie opodatkowana z zastosowaniem stawki 0 proc. (jeżeli nastąpi ona przez 1 stycznia 2008 r.) albo stawki podstawowej (jeżeli czynność ta będzie miała miejsce po 31 grudnia 2007 r.).Spółdzielnia jest właścicielem lokali mieszkalnych i przynależnych do nich wolno stojących garaży, pomieszczeń gospodarczych (chlewik, drewutnia) oraz działek gruntowych, na których są zlokalizowane wymienione nieruchomości. Całość stanowi daną nieruchomość mieszkalną. Spółdzielnia wynajmuje te nieruchomości mieszkalne najemcom, a najemcy opłacają czynsz. Nieruchomości te stanowią zasoby mieszkaniowe spółdzielni. Najemcy mają zawarte umowy najmu i nie są członkami spółdzielni. Umowy najmu zawarto zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawą o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 spółdzielni nieruchomości te stanowią spółdzielcze zasoby mieszkaniowe, a czynsz jest formą odpłatności z tytułu najmu tych nieruchomości i zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 załącznik nr 4 do ustawy o podatku od towarów i usług w poz. 4 usługi te są wymienione jako zwolnione od VAT. Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych ( nr 119, poz. 1116 ze zm.) lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 2 o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu (na podstawie art. 2 ust. 4 powołanej ustawy o własności lokali) mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż zwane dalej pomieszczeniami podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( nr 54, poz. 535 ze zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4, w którym pod poz. 4 ustawodawca wymienił usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe. Uwzględniając przytoczone powyżej przepisy, należy stwierdzić, że jeżeli pomieszczenia dodatkowe (garaże, chlewiki, drewutnie oraz grunty, na których są one zlokalizowane) są integralnym elementem przydziału mieszkania nierozerwalnie z nim związanym, to taka usługa najmu lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług. W przeciwnym wypadku wynajmowanie lub dzierżawienie nieruchomości o charakterze niemieszkalnym podlega opodatkowaniu wg stawki 22 proc. Ze złożonego pisma wynika, że spółdzielnia mieszkaniowa jest w trakcie realizacji inwestycji w zakresie budowy garaży, na których po zakończeniu inwestycji zostanie ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do garaży. Od 1 maja 2004 r. od wyfakturowanych usług na realizację powyższej inwestycji odliczany jest VAT w wysokości 22 proc. Od lipca 2004 r. z osobami, które wyrażą chęć nabycia garażu, zawierane są umowy o budowę garażu i ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do garażu. Osoby te wnoszą zaliczki na poczet wkładu budowlanego, od których odprowadzany jest podatek należny VAT w wysokości 22 proc. Członkowie spółdzielni, którzy wniosą pełny wkład budowlany na koniec 2004 roku, otrzymają przydział o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do garażu. Na pozostałe garaże ustanowienie spółdzielczych praw nastąpi w następnym roku. Według art. 86 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ( nr 54, poz. 535) w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku określonych w fakturach, otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Obowiązek podatkowy od przedmiotowej dostawy został określony w art. 19 ust. 13 pkt 10 ww. ustawy o VAT i powstaje z chwilą otrzymania całości lub części wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, nie później jednak niż z chwilą ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub wydania albo przeniesienia własności lokalu lub własności domów jednorodzinnych w przypadku czynności, ustanowienia na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub ustanowienia na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub ustanowienia na rzecz członka odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, lub przeniesienia własności lokalu w rozumieniu przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku czynności, o których mowa w art. 19 ust. 13 pkt 10, jako kwotę należną, czyli obrót, przyjmuje się wartość należnego wkładu budowlanego albo wkładu mieszkaniowego, pomniejszoną o kwotę należnego podatku. W przypadku gdy część wkładu budowlanego lub mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową kredytu na sfinansowanie kosztów budowy, podstawę opodatkowania powiększa się o kwotę kredytu w części przypadającej na dany lokal. Do podstawy opodatkowania wlicza się również inne opłaty wnoszone przez członków spółdzielni, które nie są wkładami budowlanymi lub mieszkaniowymi, wynikające z uczestniczenia członków spółdzielni w zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową lub wynikające z ostatecznego rozliczenia kosztów budowy – zgodnie z postanowieniami statutu – o czym stanowi art. 29 i 7 ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz powyższe przepisy, zdaniem tutejszego organu podatkowego spółdzielnia prawidłowo odlicza podatek naliczony i prawidłowo deklaruje podatek należny i nie ma potrzeby korygowania podatku naliczonego, określonego w fakturach nabycia w 2004 roku, a ustanowieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które nastąpi w 2005 roku.

kupno garażu na gruncie spółdzielni